中國時報【（筆者為信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德律師）】

房屋交易糾紛中，關於屋況瑕疵糾紛的比例一直居高不下，其實依據現行法規，只要屋況瑕疵是在交屋以前就存在的，不論有沒有被發現，屋主都必須負責。不過許多瑕疵爭議中，買方卻不能順利求償，關鍵就在於沒有馬上詳細檢查屋況。

法律上，屋主對於房屋的責任稱為「瑕疵擔保責任」，這種擔保責任相當嚴格，時間最長高達五年，不論屋主是否知道有瑕疵，或是屋主對於瑕疵發生的原因有沒有責任，屋主都必須負責。比如說，買方交屋之後發現房子是海砂屋，屋主不能說原先不知道是海砂屋，或推說是建商責任等理由去主張免責。

賣方雖要負起瑕疵擔保責任，但是在實務上，很多買方在屋況瑕疵爭議中，並不能順利求償，通常都因一個關鍵，即是買方常在交屋後，並未立即詳細的把房屋檢查一遍，等拖了一段時間以後才發現屋況，在法律上可能就會「失權」。

《民法》第356條規定，買方對於房屋有無瑕疵，有「盡速檢查通知義務」，否則時間拖久了，對於瑕疵是否該由賣方負責，就難以認定。買方一旦違反「盡速檢查通知義務」，在法律上就「視為承認其所受領之物」，也就是視同買方對於屋況沒有爭執，日後就不能再要求行使瑕疵擔保的權利。

而「盡速檢查通知義務」從何時開始計算呢？《民法》規定的用語是「從速檢查其所受領之物」，在房地產交易上，就是以「點交」作為起算點。對於「盡速檢查」，法律並無明文規定，但因不動產的檢查較為繁瑣，所以交屋後一個月內，應該都可視為已盡從速檢查義務。

若是屬於不能用一般目視方法就發現的瑕疵，例如凶宅、海砂屋、輻射屋等等，日後發現時，還是要立即通知賣方，如果有怠於為通知者，法律上一樣也視為承認其所受領之物，不能夠再向屋主求償。